新旧物业公司交接冲突的情况屡见不鲜，有报道称，“老管家”赖着不走，业主无需交物业费，许多人就此认为，一旦业主大会宣布解聘物业公司，物业公司就丧失了向业主收取物业管理费的权利。

实际上，当物业管理服务合同终止时，物业公司仍继续提供事实管理服务的情况常有。此举是否属于“赖着不走”，还需要结合实际作判断。那么，“老管家”该走没走，业主到底还要不要向它支付物业费？

基本案情

2013年8月，某物业公司与某广场业委会签订《物业管理委托合同》，约定合同自2013年9月1日起至2018年8月31日止，业主逾期交纳物业管理费的，应当交纳滞纳金等。当年9月起，涉案物业公司开始提供物业管理服务。

陈某的房屋在涉案广场内，但自2017年8月1日起，陈某就不再向该物业公司支付物业管理费和公摊水电费，理由为：在2017年7月，经业主大会投票决议，涉案广场已提前解聘该物业公司，且在某法院的生效判决中，也认定业委会于2017年7月23日向物业公司发出《关于要求物业交接的函》的行为已产生解除双方签订的《物业管理委托合同》的效力。

陈某认为，物业管理服务合同终止后，自己就无需向物业公司支付上述费用。

争议焦点

物业管理服务合同终止后，提供事实物业管理服务的物业服务公司能否收取物业费？

裁判结果

 一审判决：支持物业公司的诉求，判决陈某支付从2017年8月1日起至2018年6月3日止的物业管理费、公摊水电费等。
陈某不服，向广州市中级人民法院提起上诉。
广州中院二审判决：驳回上诉，维持原判。

法官说法

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定：“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。
条款如此规定，是因为，当物业公司违反了民事活动应遵循的自愿原则，它就无权以无法律依据所实施的民事行为要求业主支付物业管理费。此条款可视为物业公司事实物业管理的例外情形，目的是为了防止形成物业管理服务“强买强卖”的局面。
现实生活中，物业管理公司往往基于不同的原因和事实行为，在物业管理服务合同终止后，继续提供事实管理服务。本案物业公司是否属于司法解释第十条所规定的拒绝退出管理、移交材料等情形？人民法院应否支持物业公司的请求，判令业主交物业费？对此，法院从两方面审查认定：

01

审查物业事实管理产生原因的正当性

司法实践中，“老管家”提供事实物业管理的原因有两种：一种是物业公司无正当理由拒绝退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金等；另一种是因不可归咎于物业公司的原因，致使其在无合同依据的情况下为业主提供了物业服务。
本案属于后一种情形。涉案的物业服务合同实际并未到期，按双方约定，业委会因单方面原因提前解除合同的行为属于违约。物业公司未立即撤场是因为业委会发出的解除合同函件并未明确告知解除合同具体事由，业委会实际给予其交接期限亦远少于合同约定的期限。特别是作为原告的物业公司对该函件是否发生解除《物业管理委托合同》的效力持有异议并要求继续履行合同，符合情理，依法诉至法院，事出有因。在法院作出双方合同解除的认定后，该物业公司随即退出并移交了相关物业，并不存在故意拖延的行为，故该公司的事实物业管理产生原因具有正当性。

02

审查物业事实管理行为要件是否具有客观性

本案审理查明，虽然业主大会形成解聘决议，但当时并未有新的物业公司接管，涉案物业公司确已投入相应人员及时间成本为业主提供物业服务，与业主形成了事实物业服务合同关系。从权利与义务相一致、公平合理原则、诚实信用原则等角度出发，业主应支付相应对价。
综上，经审查该物业公司管理行为产生的原因和客观性后，法院最终认定本案并不属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款所规定的情形，故依法支持了物业公司的正当诉求，业主应向物业公司支付相应物业管理费、公摊水电费等。

来源： 李焕 ，主审法官，广州市中级人民法院立案庭

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