因疫情延迟复工，租客能否要求房东减免租金或者解除合同？
西城法院民一庭法官徐澜涛表示，疫情防控期间，租客对租赁房屋的使用和收益可能会受到一定的限制，特别是在政府发布行政命令或采取行政措施，要求租客延迟复工的，在这种情况下，租客可以要求减免因行政命令或管控措施导致的延迟复工期间的租金。
此外，如租客因被隔离或受到出行管制，致使其无法使用房屋，租客有权要求房东依照公平原则减免其在隔离期间的房屋租金。但是，如果“疫情”或行政机关的管制措施，并未导致租客合同履行的障碍，如租客仅是基于恐惧感染肺炎而不使用房屋，那么因为疫情的发生与租客不能履行合同义务之间没有必然的因果联系，租客不能以不可抗力为由要求减免租金，更不能免除违约责任。
值得注意的是，合同法规定“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。“也就是说，如果租客在疫情发生前就已经存在迟延支付租金的情况，那么，就不能以‘疫情不可抗力’为由免除责任。”徐澜涛补充道。
因疫情影响，房东必须减免租金或延长租期吗？徐澜涛提醒，这符合一般情理，但并不属于房东的合同义务。“租金的减免及租期的延长都属于对合同内容的变更，需要双方进行充分协商，如双方不能协商一致的话，应及时通过诉讼解决。法院会从房东的承受能力、租赁房屋的用途、以及疫情对合同履行的影响程度等方面进行综合判断。”
新冠肺炎疫情过后，房屋租赁合同纠纷案件会不会出现爆发性增长？
徐澜涛表示，疫情过后，房屋租赁合同纠纷案件很有可能会呈现增长趋势。“2003年非典疫情结束后，西城区因疫情直接引发案件62件。2004年因疫情引发的租赁合同案件23件，之后呈逐年减弱的特点。”
徐澜涛说，本次新冠疫情波及范围广、时间长，加上近年来房屋中介公司发展迅猛，部分公司以“二房东”身份进行房屋出租赚取租金差价，将资金用于企业规模急速扩张。疫情之下，一旦租客大量退租或到期不能支付房租，中介公司无法按时向房东支付租金，可能出现中介机构陷入资金链断裂、房东陷入无法收到租金的困境，甚至导致集团性诉讼发生。
来源：人民法院新闻传媒总社
作者：柳杰 冼小堤
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