【案情简介】

2012年4月，深圳市宝安区居民吴某对外宣称要出售其位于市场附近的一套商品房，家住龙岗区的何某得知后，多次与其洽谈，达成了购房协议。2012年5月，何某与吴某在双方朋友的见证下，双方签订了购房合同，后何某支付给吴某购房款38万元，吴某给了何某房权证，同时约定在2月内到深圳市国土资源局办完房产过户手续。6月5日，何某找到熟人去办理房产过户手续时，吴某的妻子刘某以出售的房产是其夫妻共同财产为由，坚决不同意过户。2012年9月24日，深圳市宝安区人民法院认定，吴某与何某的购房合同有效，但因吴某处理共有财产未经得共有权人刘某同意，房子因尚未办理过户，

【法律视角】

吴某与刘某2001年5月5日结婚，诉争房屋系于2003年5月1日购买所得，后吴某与刘某于2007年11月5日经法院判决离婚，但未对吴某与刘某的共同财产一并处理，因此该房屋事实上是他们夫妻关系存续期间的共同财产。在何某与吴某签订购房合同后，何某依约定去深圳市国土资源局办房产过户手续，刘某以出售的房产是其夫妻共同财产为由，坚决不同意过户，虽然吴某出售的房屋房权证登记的产权人为吴某，但此时吴某的妻子刘某已经提出了异议，实际上是对共有房屋主张了权益。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。何某、吴某并没有将诉争房屋进行变更登记，不符合前款规定的第三个要件，因此，何某并没有善意取得房屋的所有权。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（四）款规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。因此，何某与吴某购房合同违反法律的强制性规定，合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。也就是说，该案吴某应承担返还购房款的义务，赔偿何某造的利息损失或者双倍退还定金。

【律师分析】

因为何某与吴某均是完全民事行为能力人，吴某将所有权人登记为自己的房屋以市场价格出售给何某，双方签订的购房合同系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。何某将购房款支付给吴某的同时，吴某将房权证交给何某，后因吴某的前妻刘某提出异议，未能办理房屋变更登记。何某的购房行为虽为善意，但根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，原、吴某并没有将诉争房屋进行变更登记，因此，何某并不能适用善意取得制度拥有房屋的所有权。对于何某的经济损失，完全可以依据购房合同的约定主张利息损失或定金损失，甚至间接损失也可以在提供证据的前提下要求宣小武赔偿。根据法律规定，因一方违约，导致合同无法继续履行，违约一方因赔偿守约方的经济损失，如约定的违约金不够弥补实际的经济损失，何某可以委托律师向对方主张。

（如有不明处，欢迎来电、来所咨询）