问题一：我于2015年4月份买了一套交易价为300万元的二手房，首期款都已进行了监管，上周业主要求加价60万我不同意，卖方就不再配合我贷款，不和银行签订收款账号确认书，之后我听说卖方将这套房到中介挂盘430万出售，我该怎么办？

律师：你现在只能走法律途径，一条途径是要求继续履行合同，另外一条途径是解除合同，要求违约方承担违约责任。起诉前最好委托律师向卖方发出一个催告履行合同律师函，同时保留卖方违约的证据。现在卖方拒绝继续履行合同并有一房二卖的行为，起诉的同时应向法院财产保全查封涉案房产，以保证判决结果的顺利实施。

问题二：我们二手房买卖合同中约定违约金按房价的20%，现在卖方违约不继续履行合同，如果我向法院起诉解除二手房买卖合同并要求赔偿违约金，法院会支持多少违约金数额呢？

律师：以往在庭审中主审法官会主动问违约方是否要求调整违约金，如果违约方要求调整，法院一般都会调低，在一定情况下参照定金比例的规定，并结合守约方的损失、预期利益、违约方的过错、因违约行为所获利润情况综合审查予以确定。但这一波行情是近年来房价涨幅最高的一次，这一批已诉到法院的案件都还未下判决，我想法院会考虑到房价上涨的因素，不会过分调整违约金，代理律师的任务是尽量说服法官支持全额违约金。

问题三：我与买方签订了二手房买卖合同，并约定了买方付款时间，但是买方已过付款期限迟迟贷不到款，我出售这套房是为了换大房，我如果再等下去房价飞涨我就买不起大房了，我现在是否可以不再等下去另行出售呢？

律师：在二手房交易履行合同过程中，如果买方未及时履行付款义务时，卖方必须履行催告或通知义务，给出买方一个宽限时间催告对方履行付款义务，或发出解除合同的通知，以特快专递方式寄出，信封备注快递文件的内容，并保留回执，作为证据使用。即使对方拒收，也认定为已尽通知义务。否则，虽然买方未及时付款，卖方未履行通知义务直接另行出售，有可能会被法院认定为一房二卖而承担违约责任。

问题四：这几个月深圳房价涨幅30—40%，即使法院支持合同约定的按房价20%的违约金，也不足以弥补卖方违约对我造成的损失，我是否可以向法院要求继续履行合同强制过户？

律师：守约方有权选择要求继续履行二手房买卖合同或者解除合同并且赔偿违约金，要求继续履行合同是守约方的权利，法院一般判决会支持继续履行合同，但是继续履行合同的判决在执行起来手续较为繁琐。如果诉讼请求里仅要求继续履行合同，在执行过程中法院会以没有具体执行内容而拒绝执行。如果卖方红本不在手，在执行程序中又拒绝配合赎楼，则难以执行强制过户。因此，在诉讼中应将卖方的按揭银行作为第三人，诉请卖方继续履行合同的同时，要求卖方协助买方办理房屋解除抵押及所有权变更登记手续;第三人卖方银行协助办理解除抵押手续。这样，既使执行程序中卖方和银行不配合赎楼，也可通过司法程序强制赎楼和过户。当然，前提是如果卖方在执行程序中不配合买方贷款，买方有足够的资金一次性付款，或者通过担保公司短期贷款一次性付款后，再将房屋抵押给银行做按揭。

问题五：我是卖方，我和买方在中介签订的二手房买卖合同中没有约定买方付款的最后期限，现在买方已经换了好几家银行申请贷款了，但都因为信用不良贷不到款，买方又无法筹足全额一次性付款，这种情况下我可以解除合同吗？

律师：双方没有约定付款期限的，有的相关案例中法院的做法是解除合同，双方互不承担违约责任。我认为合同成立需要具备的条件：一是具有双方当事人;二是当事人对合同的必备条款达成合意。二手房买卖合同中付款时间属于合同的必备条款，在缺失上述条款，且无法通过当事人协商补充确定的情况下，合同是不成立的。既然合同不成立，卖方退还买方已交款项，双方互不承担违约责任。

问题六：我出差时我妻子和买方签订了一份二手房买卖合同，出售了我们的现住房，而这套房是我的婚前财产，我妻子没有我的授权委托书，我是否可以我不同意为由认为这份合同无效呢？

律师：你的妻子无权处分你的婚前财产，根据2012年6月6日最高人民法院公布的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。” 因此，无权处分不必然导致合同无效，买方有权追究签订房屋买卖合同的无权处分人也即是你妻子的违约责任。

问题七：我于 2015年4月10日和业主签订了房屋买卖合同，并于4月17日去银行做了首期款资金监管，银行于5月8号说审核通过了，但一直等到现在还没有放款，业主看到房价上涨告诉我不卖给我了，但我坚持想买房，这种情况业主违约了吗？

律师：关键要看你们签订的合同上是否约定付款的最后期限，如果合同上未约定付款时间并且是银行原因暂时没有放贷，则卖方必须配合继续履行合同，如果卖方违约则守约方有权向法院起诉要求继续履行合同。如果合同约定了付款期限，而买方的贷款银行未在合同约定的付款期限内放款，则根据合同的相对性原则，合同双方当事人以外的第三人违约，合同一方向守约方承担违约责任，承担违约责任以后可以向造成违约的第三方也即银行追偿。及时付款是买方的义务，如果未按合同约定时间付款则买方构成违约。

问题八：由于卖方反价违约，我将卖方起诉到法院要求解除合同赔偿违约金，起诉以后发现这套房的涨幅已超过30%以上，而我们约定的违约金只有房价的20%，现在我还是想要继续买下这套房，有什么办法吗？

律师：如果起诉到法院还在举证期限内，则你作为原告有权变更诉讼请求为继续履行合同，但立案时按解除合同的诉讼标的即定金、首期款和违约金的总额来计算诉讼费，现在如果变更诉讼请求为继续履行合同则应按合同总价即房屋交易总价款来计算诉讼费需要补交诉讼费，而且如果卖方红本不在手，需要追加卖方的按揭银行为第三人，诉请要求增加一条要求第三人卖方银行协助办理解除抵押手续。如果已过举证期限，则原告就无权变更诉讼请求和追加第三人了，但是可以撤诉后重新起诉要求继续履行合同。

问题九：最近深圳的房价涨得超乎想像，卖方是否能依照因价格的非正常涨落、市场的异常变化的“情势变更”原则而变更和解除和买方已经签订的二手房买卖合同呢？

律师：最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的司法解释：（二）“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”这一条规定的是情势变更原则，“情势变更”是一个法律术语，是指合同有效成立之后、履行之前，如果出现某种不可归责于当事人原因的客观变化，若仍然履行合同会给一方当事人造成显失公平的结果，法律允许当事人变更或解除合同而免除违约责任的承担。而且，当事人不得自行适用情势变更原则变更或解除合同，只能向法院或仲裁机构请求依法适用，而最终是否变更或解除合同并免责，取决于人民法院或仲裁机构的裁量。我认为房价涨跌都属于正常的商业风险，而不属于情势变更。

问题十：我和卖方签订了一份二手房买卖合同，约定第二天卖方提供收款账号我付定金，但当晚卖方便后悔卖便宜了，并表示没有收定金，合同没有生效，房子不卖给我了，下一步我该怎么办？

律师：合同法第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。因此，除了附条件和附期限合同以及需要办理批准、登记等手续生效的合同以外，合同自签字或盖章时成立并生效。你们签订的二手房买卖合同双方意思表示真实，合法有效，双方都应严格履行，卖方不继续履行合同构成违约，如协商未果，你可向法院提起诉讼要求继续履行合同，或者要求解除合同违约方赔偿违约金，当然，这种情况下卖方违约的时间比较短给你造成的损失不大，法院支持的违约金不会太高。

问题十一：我和买方在中介提供的二手房买卖合同里约定买方将首期款98万元交付监管机构的监管账号，后来在银行签订的资金托管协议里约定：买卖双方同意以买方名义建立子账户，将买方的购房资金88万元存入子账户，并已办理了房屋交易首期款资金托管。现在我是否能以买方首期款没有按二手房买卖合同中约定的数额交足构成违约而解除合同呢？

律师： 两份合同就同一事项约定不同之处，后签订的合同视为对前合同的变更，应以后签订的合同为准。因此，你们后签订的资金托管协议对先签订的二手房买卖合同的首期款金额进行了变更，合同应以后签订的资金托管协议为准，即78万元而非88万元，买方没有违约，你作为卖方无权解除合同。

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