
一、以房抵债的性质
以房抵债是以物抵债的一种具体形式,主要特征是双方当事人达成以债务人转移房屋所有权替代原合同所约定的金钱给付义务。当事人在债务已届清偿期后约定以房抵债,本质为代物清偿,即债权人受领他种给付以代原定给付而使合同关系消灭的法律行为。清偿是消灭债的最主要方式。而在代物清偿中除了关注债务人进行给付外,还需要债权人实际取得该物的所有权,才能发生清偿的效果。故在案件的处理中,最基础就是针对物权是否已经进行了转移来进行审查。故在分析以房抵债协议能否排除执行时,可以先以此来进行分类。
据此,如果双方当事人在诉讼或者仲裁的过程中达成以房抵债协议,并经过生效法律文书进行确认,此时即便没有经过不动产登记,相应的物权也会发生变动的法律效果,由债权人直接取得物权。又或者在债权人与债务人之间已经办理完毕过户登记的情况下,此时债权人同样已经成为涉案房产的所有权人,其所有权得到法律保护,当然可以排除法院的强制执行。
二、观点分析
以房抵债协议所约定的是,债务人通过交付房产,达成消灭金钱债务为目的的债的履行方式,所以在涉案房产未进行变更登记之前,债权人所享有的仅是转移变更登记的债权请求权,并不能形成优于其他债权的利益,如果将其地位置于其他债权之上,将破坏债权平等受偿的原则,也会损害其他当事人的合法权利,故不能认定依据以房抵债协议能够阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。
案例1:《王钢与青岛海宜林投资控股有限公司、青岛中海盛明置业投资有限公司案外人执行异议之诉案》【(2017)最高法民终356号】裁判意见节选:
在抵偿受让人能够提供充分证据,举证证明其抵偿债务的基础法律关系真实有效基础上,即可以参照《执行规定》第二十八条的规定进行保护抵偿受让人的权利。
案例2:《吉林市昌邑区商业总公司、吉林市联吉房地产开发有限公司再审审查与审判监督民事裁定书》【(2017)最高法民申3492号民事裁定书】裁判意见节选:
三、延伸阅读
以房抵债与普通购房合同最大的不同之处在于两者的履行方式不同,普通买受人通过金钱支付购房款,以物抵债是通过债务抵偿的方式履行支付购房款义务的。因此,在有足够证据证明债权人与债务人存在真实债务且已经达成以房抵债协议时,小编更倾向于案例2的观点,认为以房抵债协议足以排除执行,因为从法律规定来看,《执行规定》第二十八条并未对不动产购买人的合同目的进行规定,故因此无论买受人的合同目的是什么,都应当属于该条规定的范围之内。因此在双方之间已经订立合法以房抵债协议且由债权人合法占有涉案房产的情况下,应当参照适用《执行规定》第二十八条的规定,排除法院执行。反对意见仅仅认为以物抵债协议的目的是为了消灭金钱债权的履行方式,以目的为理由排除适用《执行规定》第二十八条,违背了法律规定,也不利于维护市场交易秩序。
综上,只要以房抵债协议真实合法,并且签订时间在人民法院采取查封或者强制执行措施之前,且已经由债权人实际占有相应标的物的情况下,应当保护债权人的利益,排除强制执行。
来源:“广州仲裁委员会”(gzac_gziac)微信平台
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