履行违约，指义务人未能按照约定履行自己的义务，有的是未能全面履行，有的是根本未履行。审判实务中，履行违约纠纷占有的数量相当大，我个人估算，在房屋买卖纠纷案件中至少占80%。
比如商品房预售合同中，开发商逾期交房、逾期办证、逾期交付会所等引发的纠纷，多是群体性的，这类纠纷在前几年非常多，但近几年有下降趋势。又如二手房买卖合同中，买方逾期付款或卖方拒绝过户等引发的纠纷，这类纠纷近年上升明显。这里我重点说一下二手房买卖合同中违约责任的认定。
在二手房买卖合同纠纷中，诉讼请求多是买卖双方互认为对方违约，买方主张继续履行合同，卖方主张解除合同，而且均要求对方承担违约责任。这类纠纷的案情多是在中介方的居间下，三方签订房屋买卖居间合同，买卖双方还同时签订了存量房屋买卖合同，但最终没有履行或没有全面履行。这类纠纷的难点在于判断买卖双方哪一方违约，不好判断的原因：一是双方或三方签订的合同质量不高，对履行的时间、先后顺序及违约责任约定不明确；二是有时双方都存在过错或都有一定的违约行为，此时是判决履行合同还是解除合同，真的是左右为难。目前，这类案件改发率相对较高。
先说二个案例：
案例一：2007年11月16日，吴某与刘某于口头约定，吴某将其名下的房屋卖与刘某，价格61万元，一次性支付全款。为促成买卖合同的订立，刘某于次日向吴某支付定金6.1万元，吴某为刘某出具定金《收条》，收条上注明是立约定金。此后，由于刘某要求以贷款方式支付房款，吴某坚持要求刘某一性次支付全款，双方不能达成一致，最终未能签订房屋买卖合同。吴某便以律师函的形式通知刘某解除双方之间的权利义务关系，随后将房屋卖给他人。
本案中，刘某交付了立约定金，但合同未能最终订立，定金罚则应该如何适用？一审法院认为，吴某将房屋卖与他人，不能再履行将房屋卖给刘某的义务，已构成违约，故判决吴某向刘某双倍返还定金12.2万元。二审法院认为，双方因对付款方式不能达成一致而未能最终订立房屋买卖合同，应根据双方对付款方式不能达成一致所应承担的责任来确定定金是不予返还，还是双倍返还。就付款方式问题，在定金交付之前，吴某与刘某口头约定刘某应一次性支付全款，而定金交付后刘某要求以贷款方式付款，双方最终未能达成一致意见，因此刘某应负全部责任，故刘某无权要求吴某返还定金。鉴于吴某自愿返还定金本金，法院不持异议，于是改判吴某返还定金本金6.1万元。
本案的改判，主要是因为一审法院没能查清定金交付前口头约定一次性付款的事实，因而未能正确判断谁应承担合同未能最终订立的责任。
案例二：王某为购买孙某的房屋于2009年10月18日签订房屋买卖合同，约定价款305万元，首付款103万元于12月20日前支付，贷款157万元，于12月31日前支付，余款45万元于2010年4月15日前支付，逾期付款超过3日，孙某有权解除合同。孙某于收到首付款后10个工作日内配合王某办理过户手续，逾期不办理，每日按总房款的万分之五支付违约金至实际过户之日。合同签订后，王某于2009年12月18日支付首付款103万元（之后的第10个工作日应为2010年1月4日）。后因王某的157万元贷款没有办下来，孙某于2010年1月8日向王某发出解除合同的通知。
王某则于2010年1月6日起诉到法院，以孙某未协助其办理贷款为由，要求孙某承担违约责任，并继续履行合同。一审法院认为，王某申请贷款时，孙某未提供其配偶同意售房的证明，导致王某未能获得银行贷款，依法认定孙某违约，孙某无权行使单方解除权，最后判决继续履行合同，孙某支付逾期办理过户的违约金。孙某上诉后，被二审发回。
重审中，法院到银行调查了王某办理银行贷款的情况。最后查明：王某为申请银行贷款，与孙某于2009年12月4日到银行面签，因双方提供的材料均不齐备，双方于12月中旬分别到银行补充了材料，在约定的最后付款日12月31日之前，双方材料均不齐备，王某由于有不良征信记录（之前的银行贷款有多次逾期归还情况），需要提供按时还款承诺书、前次贷款已结清证明以及还款明细，这些材料，王某于2010年1月11日才交到银行；孙某这边始终缺少配偶同意售房证明。
查明办理贷款的相关情况后，一审法院认为，孙某未积极配合王某办理贷款，有一定过错，但王某亦未在约定时间内将贷款资料交齐，况且，从双方材料齐备到银行放款，还需要一段时间，因此，即便孙某配合，王某亦不能按照约定时间支付157万元购房款，故王某逾期付款已构成违约，孙某有权单方解除合同。最后判决：驳回王某的全部诉讼请求。
从上述两个案例能够看出，第一个被改判，第二个被发回，均是因为关键事实没有查清，这个关键事实就是导致合同没有订立或没有履行的事实。
二手房买卖合同中违约责任的认定应注意的三个问题：
一、事实的查明与认定。
审理这类案件，查清事实很重要。查清事实，在判决书中要敢于认定事实。目前有些一审判决书中，在经审理查明部分，全部以“庭审事实”代替“案件事实”，把庭审过程中双方的观点及质证过程作为查明的事实。比如，原告如何主张，被告不予认可，原告提供什么证据，被提出异议等。这样的判决书等于没有对事实作出认定，是很不应该出现的。
二、互有过错时违约责任的认定。
当然，查清事实后，责任的认定也很重要，就象刚才提到的案例，银行贷款没有办下来，双方都有责任，买房人是否要承担逾期付款的违约责任，需要对合同的约定及履行情况有个整体的判断，才能得出正确的结论。本案中，银行贷款没有办下来，表面看双都有责任，但王某支付首付款的时间就晚了，导致孙某的过户晚于约定的银行放款时间，而事实上，只有先过户，银行才能放款。同时，王某申请贷款的时间也晚了，12月4日申请贷款，即便双方材料齐备，12月31日前，银行几乎不可能完成放款。同时，支付房款是买房人的义务，在不能按照约定时间办理银行贷款时，买房人有义务以其他方式付款。综合上述考虑，认定买房人王某违约是正确的。
三、条款约定不明时依法确定条款的真实意思。
还有的案件，难的不是事实不好查，而是难在对合同条款的理解。由于合同条款约定不明确，双方对合同条款的理解产生争议，导致责任不好认定。遇到这种情况，应当依据《合同法》第一百二十五条一款的规定确定该条款的真实意思。该款这样规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。实践中，遇到合同条款约定不明确的情况很多，但判决中引用《合同法》第一百二十五条第一款并依据该规定确定合同条款真实意思的确很少。我觉得，《合同法》第一百二十五条第一款在审判实践中非常有用，也非常好用，希望能引起大家的关注。（茂刚法官）

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